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容积率高好还是低好

时间:2023-10-17 21:35:38 栏目:生活资讯
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最佳答案:低容积率更好

"容积率"是指地上总建筑面积与净用地面积的比率。从专业角度来说,容积率越低,楼面地价相对就越高,开发成本也越高。容积率越低,地上建筑就越少、景观营造空间就越大、居住舒适度也就越高。一般纯高层社区的容积率都在2.5以上。

而对于生活而言,同样的土地,低容积率社区、更少的地上建筑,会减少城市钢混丛林带来的逼仄感,能让人们享受到更充足的阳光与清风;宽敞的绿地、丰富多层次的园林景观,则能使人享受到更多自然与生态的氛围。

容积率的定义

一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率,又称建筑面积毛密度。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为:独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,

其中住宅小区容积率小于1.0的,面积大于144㎡的为非普通住宅;高层住宅容积率一般不会超过4,多层住宅不超过1.5。

高容积率的住宅项目必然意味着小区内房子建的多,而高容积率的小区必然意味着业主的生活舒适度下降,楼间距过近、小区道路狭窄、停车位不足是现在小区的通病。

按建筑来说,最佳的容积率应该是在1.6-1.8之间,小区环境不错,楼层也不高,一般在11层左右,人口也不多,居住环境应该是非常舒服的。能够选择的情况下,当然选这样的房子居住环境最好。但此时的情况下,价格一般都比较贵,并且根据现在的土地出让情况,很难有这样的地块出现,一般容积率最低都是2.0、2.5起了,所以低容积率的项目不容错过。

再说现在一般推出来的高层项目,如果容积率突破3,就会出现点式住宅,就是一圈房子围着孤零零的电梯。如果再高一点,就是香港电影中经常出现的“筒子楼”。这种居住条件,实在让人不敢恭维。

控制容积率的方法

首先,从“摊大饼”快速发展开始追求发展“质量”。

这些城市在快速发展的过程中已经注意到发展质量的问题了。过去只是追求土地溢价,能给多高的容积率就给多高的容积率(这样才能卖更多的钱嘛),现在终于意识到,单纯的高容积率带来的居住环境的恶化、配套的无法满足等等问题。特别是教育和医疗,如果提供不上,后期可能就是民生问题以及更大的矛盾,不出现国外中心城区的“贫民窟”。

通过控制片区的容积率,控制对应片区的人口规模、城市面貌与配套设施,满足片区的功能性发展。尤其是现在很多城市都有1+N副城中心的规划,就是来源于此。

其次,过高容积率的项目不太有品质感可言

容积率高于3的项目居住环境都不怎么样,回字形的住宅布局,中间配置电梯;再保证每一户的采光和厨房卫生间通风开窗的要求,户型的排布就更差了,甚至公共卫生间、无厨房设计的商住楼就出来了。

为啥现在很多项目产品设计都很差,根本原因就是拿地时的容积率过高,没办法设计更好的产品,只能在满容的情况下,做最好的户型选择。“奇葩”户型就是这么出现的。

再次,高容积率的地块基本断绝了城市更新的可能性

现在容积率定的高,未来拆迁的成本就非常高。如果一个项目容积率已经3-4了,那拆下来再建就必须要到7-8才能覆盖前期的拆迁成本,因为还建面积和价格至少要有一倍,拆迁户才会愿意拆,这样的容积率要做成一个什么样的产品才行呢?

而这也是很多城市旧房子一直无法拆迁的原因,拆迁成本太高了,没有开发商能够投的起这个钱,建设出来的产品更不知道是什么样子?(“城中村”的拆迁还建和旧房子有点不一样,改天再聊这个话题)

最后,控制容积率也是为了城市更好的发展

对比美国、英国、法国等城市,城市高楼虽然也很多,但一般比较集中,整个城市的高度却不高,高楼错落,非常富有城市色彩。

而我们现在的城市,走到那里都是30层以上的住宅高楼,没有任何高度区别,长时间处在这种环境下必然非常压抑。所以需要给城市更多的组合和色彩,也给居民更多的生活空间。而这才是容积率控制的最基础目的。

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