房地产企业所得税清算条件

房地产企业所得税清算条件具体如下：

1、房地产开发项目全部竣工后并且完成销售的。

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

3、直接转让土地使用权的。

房地产开发企业的土地增值税与企业所得税虽然都是按所得额（增值额）计算征税，也都要汇算或清算，但是在汇（清）算时间上，却存在着明显的差异。企业所得税是以一个会计年度为周期进行汇算清缴，时间是固定的。不论房地产开发项目是否完工，都要按期预缴，年终汇算清缴，多退少补。土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中，同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。



房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定

房地产企业所得税汇算清缴的特殊规定

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。由于房地产开发企业性质比较特殊，因此，在企业所得税汇算清缴时，税法也有特殊规定。

预售收入可作为广告和业务招待费计算基数

企业所得税法实施条例第四十三条和第四十四条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。可见，销售（营业）收入是计算广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。由此看来，对于房地产开发经营企业来说，正式签订《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，预售收入可以作为计算广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。

预缴的税费可以税前扣除

营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，对于房地产开发企业来说，收到预售房地产或租赁收入或建筑劳务款项时，营业税纳税义务时间已经发生，应按规定缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等相关税费。

土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各省、自治区、直辖市地税局根据当地情况制定。因此，对于房地产开发企业来说，土地增值税一般实行的是预售预缴、达到清算条件后清算的征管方法。

由此可见，对于房地产开发经营企业来说，营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，在房地产预售环节都要按规定纳税。根据目前的财务会计规定，这些税费一般是通过营业税金及附加核算的。国税发〔2009〕31号文件第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。因此，房地产企业在预售环节，缴纳的税费是可以在所得税前扣除的。

部分预提费用可以作为计税成本对待

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。根据该规定，企业在汇算清缴日结束以前，仍未取得成本费用有效凭证的，不得在所得税前扣除。

同时，国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：

一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

由此看来，国家税务总局公告2011年第34号和国税发〔2009〕31号文件对提供有效凭证的时间问题，规定不一致。对此，我们一般只承认国家税务总局公告2011年第34号，而默认国税发〔2009〕31号文件自动失效，是因为国家税务总局公告2011年第34号属于最新规定，按照税法的适用原则，新法优于旧法。但事实上截然不同，国税发〔2009〕31号文件并未失效。我们可以参照立法法第八十三条的规定，即同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。国家税务总局公告2011年第34号属于一般规定，国税发〔2009〕31号文件属于特别规定，仍然有效。至于立法法第八十三条“新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”，这是对同一个级别的特别法或同一个级别的一般法而言的，和执行国税发〔2009〕31号文件中3项预提（应付）费用并不矛盾。

房地产开发企业应该清算的企业所得税未按规定期限清算税务机关在多长时间内可

土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算申报受理和审核。

1、土地增值税清算的条件

符合下列条件之一的，房地产开发企业应（主动清算）进行土地增值税的清算；

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的；

（4）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业（被动清算）进行土地增埴税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

上述85%的规定可用下列公式表示：（已转让可售建筑面积 出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（2）取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。

（3）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。

（4）省税务机关规定其他情况。

上述所称“全部竣工”“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

①开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

②开发产品已开始投入使用；

③开发产品已取得了初始产权证明。上述清算条件参考了深圳市清算规程，与某些省市规定略有不同。

2、土地增值税清算的时限

第一，应当清算的纳税人应当于符合清算条件之日起90日内向主管税务机关申报土地增值税清算。如存在工程结算或扣除项目凭证尚未完全取得的情形，纳税人可以向主管税务机关申请延后清算申报。延后清算申报的时间最长不得超过90日。

纳税人在办理延后清算申报提交申请的同时还应当提交未结算工程合同以及未取得扣除项目明细。延后清算申报申请由主管税务机关审核确定。

属于分期清算的，纳税人应当在项目完成销售、满足清算条件之日起90日内就剩余部分进行清算申报，完成全部项目的清算申报。

应当清算的纳税人在规定的期限未申报清算的，主管税务机关应当向纳税人发送《税务事项告知书》，通知其限期进行申报清算。对于纳税人在规定期限未申报清算的行为，主管税务机关可以按照《税收征收管理法》第六十二条的规定进行处罚。对上述纳税人主管税务机关有权启动该项目核定清算程序。

主税务机关启动核定清算程序后，应当在90个工作日内完成核定清算，确定应当补缴的税款数额，并发送《税款缴纳通知书》限定纳税人在15日内补缴税款，逾期则根据《税收征收管理法》等有关规定加收罚款和滞纳金。

纳税人在规定的期限内未补缴的，主管税务机关应当追缴税款，并按《税收征收管理法》规定的相关程序办理。

第二，对于符合条件的可清算项目，由主管税务机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算申报，并按规定提供清算资料；对于确定暂不清算的，应继续做好项目管理，定期作出评估，及时确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。

对符合条件主管税务机关可以要求清算的纳税人，主管税务机关应当纳入重点管理，制定清算计划，并在其符合可清算条件情形起1年内向纳税人发送《税务事项通知书》，启动清算程序。对确定进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知书，要求纳税人在收到清算通知之日起90日内进行清算申报。

如存在工程结算滞后或扣除项目凭证尚未完全取得的情形，纳税人可以向主管税务机关申请延后清算申报。延后清算申报的时间最长不得超过90日。

3、土地增值税清算资料

纳税人办理土地增值税清算申报时应提供下列清算资料：

（1）土地增值税清算申报表及其附表。

（2）房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本费用分摊方式等基本情况和主管税务机关需要了解的其他情况。

（3）国有土地使用证、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、初始产权登记证、测绘报告、竣工验收备案表。

（4）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让(转让)合同。

（5）拆迁(回迁)合同、签收花名册或签收凭证。

（6）银行贷款合同银行贷款利息结算通知单。

（7）项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等相关有效凭证。

（8）竣工验收报告、工程竣工决算报告、甲供材料设备购领存明细表。

（9）商品房销售台账、销售合同等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

（10）开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料。

（11）转让房地产有关税金的完税凭证。对于同一张完税凭证属于多个开发项目缴纳税金的，应在完税凭证上注明清算项目缴纳的税金金额。

（12）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

（13）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件的项目，且报送自的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在15日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申报申请，纳税人无正当理由不得撤销。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面告知。

主管税务机关受理纳税人《土地增值税清算申报表》及其附表后，在10个个工作日内完成逻辑审核，审核后向纳税人发送《税款缴纳通知书》。

纳税人收到《税款缴纳通知书》后，按照主管税务机关确定的缴款期限缴纳税款。