房地产开发工程造价管理措施

作为工程管理的重要内容，全过程造价跟踪，是采用合理科学的方法在工程全程开展工作。从工程的事前控制到事中的审计核算，再到事后的结算，全过程造价跟踪管理的实施对事后监督中的某些问题加以解决，将工程造价管理的功能发挥到最大，最终的目的就是提高工程的社会和经济效益，为房地产工程的全面管理提供可以遵循的客观科学的依据。由于施工中造价管理工作受到的制约因素有很多，每个干扰因素都会影响工程的开展，因此对于房地产工程的全过程造价管理的研究势在必行。

1造价管理工作的原则

(1)造价管理工作的目标是保证工程的总体目标得以实现。工程项目从准备阶段到验收竣工，既要求保质保量又要按期完工。由于工程建设的干扰因素众多，要达到上述两个目标并非易事，因此进行工程造价管理的时候，对工程做出应有评价，必须要考虑多方因素，围绕工程开展的总目标，采用科学的方法进行全过程的跟踪审计。(2)工程的投资是整个工程的经济命脉，也是工程最终利益的决断要素。进行跟踪管理，就是要对工程的投资的方向、收益、消耗等进行重点的跟踪，做好资金流向的监督工作，将资金实现最大程度的优化，让资金能够发挥出最大的价值［1］。(3)工程的质量是工程的灵魂。工程效益的基础工作，对于施工企业来说，是最为重要的工作内容。工程的每一项施工环节、施工细节、施工技术要点，都会牵扯到效益，是今年估计效益和社会效益的基础，对全过程的造价进行管理，严防施工中的偷工减料、浪费现象，实际上是在保证工程中质量的前提下，对工程中的投资加以审核和监督，将工程中的最有利因素充分挖掘，为工程效力。

2房地产工程全过程造价管理的工作内容

(1)工程造价贯穿在房地产的开发全程中，对于项目的影响高达80%到90%，从选址开发到开发工艺的选取，再到设备的选用，必须采用招投标的方式，控制土地成本和选址，将土地成本等控制在合理范围内，力争降低楼面地价。首先，提高容积率是增加可销售建筑面积的途径之一，一方面，政府在不增加土地开发成本的前提下，会增加土地出让金，因此，要降低露面地价，就要将土地出让金核算控制在土地成本的40%左右，这样，如果获得政府的支持，通过降低土地出让金的方式将容积率提高，就能有效降低工程造价［1］。第二，增加可售面积，合理安排地下工程，就可以将工程造价有效降低。地下工程的设施复杂，但是地下建筑不必计入容积率，如人防、车库等计入建筑造价中的话，那么地下建筑可以大规模地建设，使得技术经济指标得到有效控制。人防工程应尽量控制在楼宇的基础部分，避开容易率规则的前提下，结合环境做地下室，这样，可售面积增加了，造价节约了。(2)具体说来，对房地产工程中的所有环节加以跟踪控制，如做好工程量的清单和综合单价的复核工作。减少工程建设工作中的不平衡报价和漏项等错误。对于合同的履行情况进行审查，包括审查是否有违法分包、转包，是否有工程中的变更、增补，是否有超支、浪费，不符合概算批复程序的购置情况，是否有固定资产挤占成本，是否有工程设计中的不符合设计、签证、监督、验收等工作的违规现象，资金是否被得到很好的使用，是否有贪污、挪用、拖欠工程款项的情况发生，设备等的采买、价格控制等工作是否是围绕着节约降耗的中心内容展开的。

3对于工程造价进行全过程跟踪

(1)在工程造价全过程跟踪审计中发挥的作用，就是要掌握第一手的工程进度和真实的资料，了解施工中的技术难点问题，发挥自身的专业技能，掌握工程的费用的预算、结算、概算等流程，对工程的计量规则等进行严格的遵守，然后采取科学的方法完成工程造价管理的各项应尽的职责。包括记录审计中的数据，对工程的施工技术、环节、要点等进行审核，深入现场进行取证工作。(2)房地产工作包括建筑、园林、地下管网、总平面设计等工作，在开发投资阶段，将设计中的技术环节加以控制，就能在工程开始后对造价进行有效控制，这是项目实施的关键。开发商一般要求建筑设计中的功能性要从建筑标准、结构形式、空间布局等进行合理安排，为了追求卖点，建筑师不能忽略经济层面而只追求艺术性，因此在进行工程设计和工程造价的时候，认真分析和必选是非常必要的。(3)做好设计招标和方案优秀工作，不断提高设计产品的水平和服务意识，采用先进技术缩短工期，提高收益，间接地降低工程造价，招投标包括了设计的方案和招标工作等，讲求方案的特点，通过公开和邀请，设计单位的资质和产品设计方案的优劣，直接关系到工程造价的高低，因此做好招投标工作和建设工程方案的优选，是十分重要的。

4强化造价管理的措施

(1)在全过程造价管理中，加强审计工作，是强化造价管理的重要内容。审计发挥的作用是无法替代的。作为审计人员，在全过程跟踪审计的过程中，是要将工作目标加以定位，然后通过咨询、建议、监督等的方式，将角色的定位处理到位。首先，审计人员所做的工作就是从事建设管理的监督工作，对施工监理和建设管理工作进行监督，保证管理工作的规范化、合理化和有序化。第二，审计工作人员不能对公衡管理强行干预，不能对工程中不属于自己的职责范围的事情指手画脚，不能对所有的工程工作采取包办的方式大包大揽，做不属于自己专业的事情。审计人员的职责就是要现场，通过向施工方咨询和对施工程序审定的方式，将相关费用的情况予以详尽的计算审核，将结果进行上报。(2)推行限额设计奖惩力度，无论是设计师还是建筑师，都要对施工过程本着负责的态度进行设计和建筑工作，限额设计的目标就是杜绝设计浪费，推行限额设计就是通过加大奖惩力度，不断促进设计单位进行限额设计，根据工程中的结构、工程量以及材质等等需要控制的要点，按照每平米的原材料的价格进行造价的控制。尽量减少设计的变更，将损失降低到最小，以免出现重大的变更损失。(3)严格的全过程的造价考核，依据房地产工程建设的标准和规则，展开全过程的造价跟踪业绩考核标准的制定，为全过程造价的权威性树立一个准则。建立全过程的跟踪审造价考核标准主要包括以下内容:首先是改变传统的全过程造价管理的工作思维，第二是在对显性效益进行跟踪之外，也注意隐性的了浪费，第三是采取措施对工程款项进行审核，提高审核率，注重工程进度款的货币时间价值。